Pencerahan Hukum Hari Ini,
Selasa, 5 Mei 2026
1. Duduk Perkara
Johnny Wijaya Kusuma menggugat Nuropik, Anah Suhanah, Camat Taktakan, dan Kepala Desa Drangong.
Sengketa ini soal tanah 470 meter persegi di Desa Drangong, Serang. Johnny sudah tanda tangan PPJB tanggal 29 Januari 2007 di depan notaris dan sudah lunas membayar.
Masalahnya, Nuropik sebagai pemilik tanah menjual lagi tanah yang sama ke Anah Suhanah tanpa izin Johnny. Johnny merasa dirugikan lalu menggugat Nuropik karena dianggap melakukan perbuatan melawan hukum.
2. Putusan Pengadilan Negeri Serang*: Mengabulkan sebagian gugatan Johnny. Nuropik dinyatakan salah karena menjual tanah yang sudah di-PPJB-kan.
Pengadilan Tinggi Banten: Menguatkan putusan PN Serang. Nuropik tetap dianggap melawan hukum.
3. Putusan Mahkamah Agung
Mahkamah Agung membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Banten. MA memenangkan Nuropik.
Alasan Mahkamah Agung:
1. PPJB hanya janji, bukan bukti milik* PPJB 29 Januari 2007 hanya mengikat para pihak untuk jual beli nanti. Hak milik tanah belum pindah. Pemilik sahnya tetap Nuropik.
2. Akta Jual Beli ke Anah sah secara hukum. Jual beli antara Nuropik dan Anah memakai Akta Jual Beli No. 608/2014 tanggal 8 Desember 2014. Prosesnya sudah sesuai Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
4. Akibat Hukum
Selama belum ada Akta Jual Beli di depan PPAT dan balik nama sertifikat, penjual masih sah sebagai pemilik. Dia berhak menjual tanahnya ke orang lain.
Pembeli yang sudah lunas lewat PPJB tidak otomatis jadi pemilik. Jika rugi, pembeli hanya bisa menuntut ganti rugi ke penjual. Tidak bisa membatalkan jual beli sah kepada pihak ketiga yang beritikad baik.
–> Putusan MA No. 3753 K/Pdt/2020, tanggal 10 Desember 2020
Sumber:
https://putusan3.mahkamahagung.go.id/direktori/putusan/zaec3c3f48580316b2c7303734353033.html
Kaidah Hukum:
1. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) bersifat obligatoir, hanya menimbulkan hak dan kewajiban untuk membuat Akta Jual Beli. PPJB tidak mengalihkan hak milik atas tanah.
2. Peralihan hak atas tanah baru terjadi secara hukum jika sudah dibuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT sesuai Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
3. Pembeli yang hanya memegang PPJB lunas tidak memiliki hak kebendaan atas tanah. Jika penjual menjual lagi ke pihak ketiga dengan Akta Jual Beli yang sah, maka pembeli PPJB hanya memiliki hak menuntut ganti rugi secara perdata kepada penjual.
4. Pihak ketiga pembeli yang beritikad baik dan memperoleh tanah lewat Akta Jual Beli yang sah wajib dilindungi hukum.
Pelajaran Penting:
Lunas PPJB ≠ Sertifikat. Amankan transaksi tanah dengan langsung buat Akta Jual Beli di PPAT dan segera balik nama.
Salam Pancasila,
Fredrik J. Pinakunary
About the Author
